“Choque” fiscal para habitação: O impacto das novas regras

As medidas de desoneração tributária para o setor habitacional já foram publicadas já foram publicadas no Diário Oficial, mas, afinal, o que muda? Quais são as mudanças em questão? Qual o impacto que eles vão ter? Tito Silva, Managing Partner da CFA, explica ao Notícias ao Minuto que o “novo regime da habitação, que introduz alterações potencialmente relevantes para promotores imobiliários, investidores, fundos imobiliários, empresas de construção, municípios e particulares que pretendam investir ou construir habitação em Portugal”. Ele também destaca – e explica – cinco questões sobre as novas regras. Fique por dentro: 1 – O IVA de 6% vai valer automaticamente para todos os projetos habitacionais? “Não. O novo IVA reduzido não será aplicável de forma generalizada a todos os projetos habitacionais. O regime aplica-se apenas a determinadas empreitadas de construção ou reabilitação que cumpram condições específicas relacionadas com o destino da habitação, limites máximos de preço de venda ou renda e diversos requisitos operacionais. Além disso, existem condições relacionadas com os prazos de venda, afetação ao arrendamento habitacional e comunicação dos contratos, cujo incumprimento poderá originar consequências fiscais.” 2 – O novo IVA reduzido pode valer para projetos já em andamento? “Em determinados casos, sim. O diploma prevê que o regime pode se aplicar a operações urbanas cuja iniciativa procedimental tenha sido iniciada a partir de 25 de setembro de 2025, desde que a exigibilidade do IVA ocorra apenas a partir de 1º de janeiro de 2026. Isso significa que vários projetos atualmente em fase de licenciamento, preparação ou desenvolvimento ainda poderão se beneficiar do novo regime, podendo, em alguns casos, justificar uma revisão da estrutura financeira ou comercial do projeto.” 3 – Estou construindo minha casa própria. Posso recuperar parte do ICMS da obra? “Sim. O novo diploma cria um regime que permite aos particulares recuperar parte do IVA suportado na construção da respectiva habitação própria e permanente. Na prática, poderá ser restituída a diferença entre o IVA pago à taxa normal e o valor que resultaria da aplicação da taxa reduzida, desde que sejam cumpridos determinados requisitos, incluindo limites máximos de valor da habitação e regras de documentação e faturação. Para quem está atualmente a construir habitação própria, poderá ser importante analisar desde já a estrutura contratual da obra, os prazos do projeto e o enquadramento fiscal aplicável.” 4 – O aluguel acessível passa a ser beneficiado com isenção de IRS e IRC? “Sim. O novo RSAA (regime simplificado de locação acessível) prevê a isenção de IRS e IRC para rendimentos prediais decorrentes de contratos de locação acessível que cumpram os requisitos do regime. Para tanto, será necessário respeitar os limites máximos de renda definidos no diploma, os prazos mínimos de duração dos contratos e os procedimentos de comunicação ao IHRU e à Autoridade Tributária.” 5 – Os municípios terão que aprovar benefícios fiscais próprios? “Sim. Em várias matérias, a aplicação de determinados benefícios fiscais depende de deliberação municipal. É o caso, por exemplo, de algumas isenções ou reduções de IMT e IMI associadas a habitações de custos controlados ou aos contratos de investimento para arrendamento habitacional, exigindo intervenção das câmaras municipais e das assembleias municipais.” Leia Também: Novo ICMS na habitação “poderia ser mais amplo”, diz associação